Durham puso en pausa indefinida la adopción de su nuevo Código de Desarrollo de Tierras (LDC, en inglés) tras amenazas de posibles demandas.
“El proyecto está en pausa indefinida. No sabemos en este momento cuándo volverá a retomarse”, dijo Sara Young, directora del Departamento de Planificación de la ciudad de Durham, durante una sesión informativa el martes 25 de febrero.
Aunque la audiencia pública formal fue cancelada, funcionarios municipales mantuvieron el encuentro para atender a los residentes que acudieron tras haber recibido notificaciones por correo.
Residentes asistieron al ayuntamiento de la ciudad de Durham buscando respuestas al plan de desarrollo/Claudia Rivera Cotto, ELNC 
Residentes asistieron al ayuntamiento de la ciudad de Durham buscando respuestas al plan de desarrollo/Claudia Rivera Cotto, ELNC 
Residentes asistieron al ayuntamiento de la ciudad de Durham buscando respuestas al nuevo Código Desarrollo de Tierras/Claudia Rivera Cotto, ELNC
Confusión entre residentes
Cientos de residentes llegaron hasta el Concejo Municipal de Durham el martes en busca de mayor información sobre este cambio. Estos ciudadanos fueron parte de los 150,000 residentes que recibieron cartas notificando sobre la audiencia pública.
“El viernes el Concejo Municipal y la Junta de Comisionados anunciaron que la audiencia estaba cancelada. Pero ya habíamos enviado más de 150,000 cartas, así que mucha gente no vio el aviso y vino de todas formas”, dijo Robin Schultze, planificador principal y arborista de la ciudad, a Enlace Latino NC.
Schultze aclaró que el proyecto no está vinculado a una construcción específica.
“Esto no está asociado con ningún proyecto específico de construcción o desarrollo, como ocurre con la mayoría de las rezonificaciones. Es una traducción de los distritos de zonificación basado en el Plan Integral de 2023 que ya fue aprobado”
explicó Schultze.
Aun así, algunos vecinos expresaron incertidumbre.
Diógenes Robles, quien lleva más de 20 años viviendo en Durham, dijo que recibió una carta invitándolo a una reunión sobre cambios cerca de su vivienda.
“Estoy tratando aquí con mi hijo de averiguar qué pasa, qué información nos dan, por qué la cancelaron”, comentó a Enlace Latino NC.
Oseas Domínguez, residente desde hace 26 años, también acudió tras recibir una notificación. “Nos mandaron una carta diciendo que teníamos que estar aquí para una reunión, pero veo como que está un poquito descontrolado. No estoy seguro exactamente de qué se trata, qué tipo de cambios quieren hacer en nuestra área”, expresó a Enlace Latino NC.
Le puede interesar: Con enfoque en equidad y transparencia, Gabby Rivero busca un asiento en la Junta Escolar de Durham
¿Qué propone el Código?
La reforma buscaba alinear las normas urbanísticas con el Plan Integral adoptado en 2023 y adaptar la regulación a una ciudad en rápido crecimiento, según los documentos entregados por la ciudad.
Entre los principales cambios propuestos estaban:
- Reorganización de distritos residenciales
El nuevo Código reorganiza las zonas residenciales en cuatro categorías principales:
- R-A: Rural, con lotes grandes y baja densidad.
- R-B: Suburbano, con viviendas unifamiliares tradicionales.
- R-C: Comunidades de viviendas manufacturadas.
- R-D: Residencial de vecindario, más compacto y flexible.
El cambio más importante es R-D, que permite distintos tipos de vivienda (como dúplex o unidades más pequeñas) y mayor densidad en ciertas condiciones, incluyendo incentivos para vivienda asequible.
- Actualización del mapa de zonificación
La reforma no solo cambia las reglas escritas del Código, sino también el mapa oficial de zonificación.
Ese mapa es el que determina qué tipo de desarrollo puede hacerse en cada propiedad específica. Es decir, define si el terreno donde esta su propiedad es considerado rural, suburbano, de uso mixto, industrial, etc.
- Diversidad de vivienda
La propuesta también amplía la zonificación de uso mixto, permitiendo que los usos residenciales y comerciales se combinen en más áreas.
Los nuevos distritos de “Uso Mixto Residencial” y “Uso Mixto Comercial” apoyarían el desarrollo cerca de corredores de transporte público, el centro de la ciudad y los centros vecinales. Los distritos con numeración más alta permitirían edificaciones más altas y un desarrollo de mayor intensidad, especialmente en los centros urbanos y el centro de la ciudad.
- Incentivos para vivienda asequible
Se amplían los incentivos a desarrolladores que incluyan unidades asequibles en sus proyectos, como bonificaciones de densidad y mayor flexibilidad regulatoria.
- Requisitos de “calles completas” y conectividad
Los nuevos desarrollos deberán integrar infraestructura peatonal, ciclista y mejor conexión entre barrios, promoviendo una ciudad más accesible y menos dependiente del automóvil.
- Regulaciones ambientales más estrictas
Se fortalecen las normas de sostenibilidad y preservación de árboles, incorporando mayores exigencias ambientales en los proyectos nuevos.
El riesgo legal que paralizó el proceso
El freno está vinculado a la ley estatal SB 382, aprobada en 2024 por la Asamblea General de Carolina del Norte.
La legislación exige que los municipios obtengan el consentimiento por escrito de todos los propietarios afectados antes de reducir la densidad permitida o limitar los usos autorizados en sus terrenos — un proceso conocido como downzoning.
La propuesta de Durham cambia muchos distritos y reasigna propiedades a nuevas categorías. Si en algún caso el nuevo mapa:
- Reduce la altura permitida
- Disminuye la densidad
- Elimina ciertos usos permitidos
eso podría considerarse downzoning.
La ley SB 382 exige consentimiento por escrito de todos los propietarios afectados antes de hacer ese tipo de reducción.
También requiere aprobación de propietarios cuando nuevas regulaciones convierten propiedades existentes en “usos no conformes”.
Según explicó Young, el personal municipal consideraba que la propuesta cumplía con la ley estatal. Sin embargo, ahora enfrenta cuestionamientos sobre la manera en que intentó alinearse con esa legislación.
“Creíamos que estábamos cumpliendo con la ley estatal… y ahora están cuestionando la legalidad de la forma en que intentamos cumplirla”, señaló.
Tal vez le interese>> Candidata al Concejo Municipal de Raleigh Sana Siddiqui: propone vivienda asequible y mayor transparencia a inmigrantes
Qué puede hacer ahora
Aunque el nuevo Código de Desarrollo de Tierras fue puesto en una pausa indefinida, la ciudad continúa recibiendo comentarios de los residentes.
Si tiene preguntas o comentarios puede comunicarse en inglés o español al correo electrónico: NewUDO@Durhamnc.gov
También puede revisar el plan comprensivo en este enlace o si desea verificar la propuesta de rezonificación en algún área especifica ingrese en el sitio web nexperience.arcgis.com
“Si es reanudado, se notificará a la población para que se le invite a participar en reuniones de participación pública”, dijo Luis Salazar Gonzalez, especialista de planificación en el Departamento de Planificación de la ciudad de Durham, a Enlace Latino NC.
Nota: Este artículo fue actualizado para corregir el correo electrónico de contacto.
PODCAST
Después de la tormenta
Hace un año, el huracán Helene golpeó al oeste de Carolina del Norte. La comunidad latina respondió con algo más fuerte que la tormenta: solidaridad.
🎧 En este episodio, conoce cómo las organizaciones latinas transformaron la crisis en resiliencia.
▶️ ¡Dale play para escuchar!
Republique gratuitamente nuestras historias en su website o periódico. Seguimos la licencia de Creative Commons. Dele clic al recuadro, y siga las instrucciones.
