El Concejo Municipal de Chapel Hill votará hoy una serie de cambios al Código de Manejo del Uso del Suelo (LUMO, en inglés) que buscan modernizar las normas de desarrollo urbano.
Una de las disposiciones incluiría, por primera vez, a las comunidades de casas manufacturadas (casas móviles) como un “uso permitido” en el código de zonificación de Chapel Hill. Hasta ahora, la mayoría de estos parques residenciales operan con estatus “no conforme”.
El cambio daría a los residentes una mayor estabilidad jurídica para realizar mejoras en la propiedad. Pero expertos y defensores advierten que también podría aumentar el valor del suelo y provocar desplazamientos si no se acompañan medidas de protección.
“Estas comunidades están en una posición muy vulnerable debido a cómo tradicionalmente han sido tratadas por nuestras reglas”, dijo un funcionario de planificación durante la reunión del concejo el 22 de octubre.
Qué significaría el cambio en la práctica
Académicos y estudiantes de postgrado de la Universidad de Carolina del Norte en Chapel Hill coincidieron en que el cambio corrige una inequidad histórica, aunque también podría tener efectos no deseados.
Modernización y reconocimiento legal
El profesor distinguido Roberto G. Quercia, investigador en financiamiento de vivienda asequible, explicó que el cambio permitiría modernizar los parqueaderos.
Los cambios podrían realizarse “sin que eso active el requisito de cerrar el parque y reemplazarlo por algo que cumpla con la zonificación del área”, dijo a Enlace Latino NC.
Aidan Aciukewicz, estudiante de maestría y pasante en el equipo municipal de Vivienda Asequible, dijo que la medida formaliza la existencia de comunidades que durante años quedaron en un limbo legal.
“Muchas se construyeron antes de ser anexadas por Chapel Hill y este cambio busca reconocerlas oficialmente y permitir que las familias hagan reparaciones”, dijo a Enlace Latino NC.
Riesgos de desplazamiento
Pese a los posibles beneficios, tanto los profesores como los estudiantes advierten que la medida podría elevar el valor del suelo y las rentas al realizar mejoras.
“En nuestro estado no se puede aplicar el control de rentas. La Asamblea General prohibió fijar límites a los precios, por lo que una posible solución no podría ser que Chapel Hill impusiera un control de rentas en esas unidades o en los terrenos. Ese es el desafío”, dijo el profesor Quercia.
La profesora Danielle Spurlock, experta en planificación ambiental, coincidió en que el cambio “es un paso en la dirección correcta”. Pero dijo a Enlace Latino NC que “la presión de desplazamiento probablemente seguirá existiendo”.
Manny Valbuena Peña, estudiante de maestría en Planificación Urbana con enfoque en la organización comunitaria, subrayó que la vulnerabilidad estructural persiste.
“Cuando eres dueño de tu vivienda, pero no del terreno en el que está, eres muy vulnerable a cualquier cambio que el propietario del terreno decida realizar”, dijo a Enlace Latino NC.
Actualmente, en Chapel Hill existen cuatro parques de casas prefabricadas: Tar Heel, Lakeview, Airport y Village. Las comunidades de Tar Heel y Lakeview enfrentan presiones de desarrollo constantes, dijeron los estudiantes de postgrado.
En el caso de Tar Heel, un acuerdo de zonificación condicionado establece límites temporales a los aumentos de renta. Aunque su cumplimiento “no está del todo claro”, señaló Aciukewicz. Este tipo de acuerdos no constituye control de rentas, prohibido por ley estatal, sino compromisos específicos entre el propietario y el municipio.
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Propuesta de preservación
Erik Valera, excomisionado de planificación de Chapel Hill, propuso una superposición (Overlay, en inglés) de la preservación de comunidades de casas manufacturadas para mitigar el impacto.
Según la recomendación, la superposición incluiría requisitos de notificación, asistencia para la reubicación y el reemplazo uno por uno de las viviendas en caso de reurbanización. También ofrecería derechos de compra preferente a los residentes, organizaciones sin fines de lucro o al propio municipio antes de que un parque se venda a desarrolladores privados.
De no añadirse estás protecciones, el “resultado reflejaría lo que ocurrió en el distrito de Blue Hill (2014), donde la reurbanización provocó la pérdida de todo un vecindario de familias trabajadoras, latinas e inmigrantes que vivían en apartamentos asequibles no subsidiados”, dijo a Enlace Latino NC.
Valera añadió que la ciudad debería fomentar cooperativas de residentes, respaldar mejoras en la infraestructura y mantener la densidad y los derechos de uso actuales para que los propietarios puedan reinvertir sin provocar desplazamientos.
Otros cambios de zonificación residencial
Los cambios forman parte de una amplia revisión del código urbano de Chapel Hill. Otros cambios propuestos son permitir lotes más pequeños, dúplex más grandes, cottages y unidades accesorias de vivienda, y eliminar los requisitos mínimos de estacionamiento.
Asimismo, entre los cambios, se propone agilizar el desarrollo limitando las audiencias en las revisiones del plan conceptual. De esta manera, permitiría que el personal municipal apruebe detalles y modificaciones menores sin intervención del concejo.
Estos cambios harán que el proceso “sea más predecible y menos costoso, especialmente para los proyectos que cumplen con el plan de uso de suelo”, explicó el personal de la ciudad en octubre.
Discusión en la última reunión
Durante la reunión de octubre, la concejala Amy Ryan cuestionó el aumento del tamaño permitido de los dúplex y pidió aclarar cómo podría afectar a las reglas sobre superficies impermeables.
Permitir huellas de construcción mayores podría aumentar las superficies impermeables y contravenir los objetivos del Plan Climático de 2021, que busca reducir la escorrentía.
El funcionario de planificación respondió que el cambio solo se aplicaría a las llamadas “cottage homes” o casas pequeñas. Dijo que el objetivo es ofrecer mayor flexibilidad en el diseño, no promover edificaciones de gran escala.
El concejo también discutió la participación ciudadana. Las enmiendas proponen trasladar los comentarios públicos a etapas más tempranas del proceso, reduciendo las audiencias posteriores.
“Estamos escuchando preocupaciones de nuestra comunidad sobre su capacidad para seguir dando aportes con algunos de estos cambios”, señaló la concejala Paris Miller-Foushee.
Funcionarios aseguraron que las reuniones seguirán siendo obligatorias en los casos de zonificación condicional, aunque las revisiones conceptuales y de sitio pasarían a ser procesos administrativos.
Algunos residentes dijeron durante el periodo de comentarios que temen perder espacios de representación. Habitat for Humanity y la Cámara de Comercio apoyaron la reforma, señalando que simplificar los trámites podría facilitar la construcción de viviendas más diversas y asequibles.
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Qué sigue
El debate refleja la tensión entre diversificar la vivienda y agilizar los procesos, frente a la protección de las comunidades vulnerables y del medio ambiente.
El Concejo Municipal de Chapel Hill votará sobre estos cambios al código de desarrollo el 19 de noviembre.
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